Недвижимость · Family office
Сопровождаем частные сделки с недвижимостью — от поиска и проверки до управления, монетизации и выхода.
Опыт · конфиденциальность · финансовая логика
О подходе
Смотрим на объект с позиции владельца капитала, а не витрины рынка.
Соединяем экономику, право, структуру сделки и будущую ликвидность. Без обещаний доходности: сначала проверяем исходные данные, затем считаем сценарии и только после этого предлагаем решение.
Компетенции
Подключаемся к отдельной задаче или сопровождаем объект от первого отбора до продажи.
Подбираем доходную недвижимость не по витрине рынка, а по реальным финансовым параметрам: денежному потоку, рискам, сроку окупаемости и ликвидности. Работаем с объектами, которые не всегда находятся в публичной продаже, и оцениваем их с позиции инвестора, а не риэлтора.
Проводим углублённую юридическую проверку объекта, включая историю владения, обременения, аресты, судебные споры, договорные риски и статус арендаторов. Наша задача — выявить не формальные, а системные риски, которые могут повлиять на владение, доход или последующую продажу.
Анализируем риски на каждом этапе сделки: юридические, финансовые, налоговые, операционные и рыночные. Предлагаем сценарии защиты капитала и варианты структурирования сделки, чтобы снизить вероятность потерь, блокировок или проблем при выходе из актива.
Проверяем реальные доходы и расходы, корректность арендных платежей, договоров, эксплуатационных затрат и налоговой нагрузки. Отделяем цифры в презентации от фактической экономики объекта.
Строим модель владения объектом с учётом разных сценариев: роста и падения ставок, смены арендаторов, простоев, изменения налогов и условий финансирования. Это позволяет принимать решение не на ожиданиях, а на прогнозируемых показателях.
Сопровождаем сделку от согласования условий и структуры расчётов до регистрации прав собственности. Координируем юридические, финансовые и технические вопросы, чтобы сделка проходила без срывов и непредвиденных рисков.
Выстраиваем отношения с арендаторами с точки зрения защиты дохода и ликвидности актива. Анализируем договоры аренды, условия индексации, риски досрочного расторжения и влияние арендатора на будущую стоимость объекта.
Сопровождаем продажу с фокусом на максимизацию стоимости, а не скорость сделки. Готовим объект к выходу на рынок, упаковываем финансовую модель для покупателя и ведём переговоры с инвесторами, понимающими экономику актива.
Этапы работы
Каждый следующий шаг опирается на проверенные данные предыдущего.
Знакомство
Знакомимся, фиксируем задачу и уточняем потребность, чтобы точно определить подходящий формат работы и критерии объекта.
Шаг №1
Определяем подходящий класс активов, разрабатываем критерии оценки и фиксируем ключевые точки принятия решения.
Шаг №2
Организуем просмотр согласованных объектов и сопоставляем фактическое состояние с заявленными параметрами.
Шаг №3
Шаг №4
Собираем и проверяем документы, сообщаем о рисках, согласовываем расчёты и при необходимости регистрируем сделку купли-продажи.
Шаг №5
Определяем стратегию владения: сдачу в аренду, управление арендным потоком либо подготовку объекта к продаже и реализацию с прибылью.
Принципы
Держим в одной системе цифры, документы, переговоры и интересы владельца.
Большой практический опыт и внимание к деталям, влияющим на результат сделки.
Не разглашаем полученную информацию и ограничиваем контур взаимодействия.
Управляем рисками и выстраиваем юридическую защиту интересов владельца.
Кейсы
Пять примеров с разной логикой: приобретение, перепланировка, финансирование, продажа и поиск покупателя.
Подбор предложений, анализ и приобретение здания, оптимизация арендных отношений и выход на запланированные арендные потоки.
Приобретение площади, выделение малых офисов, постановка на кадастровый учёт, отделка и последующая перепродажа.
Поиск, скоринг, переговоры, предоставление лизинга и проведение сделки по приобретению апартаментов в Москва-Сити для последующей аренды или перепродажи.
Финансовый и юридический аудит, структура сделки, согласование с банком, вывод из-под залога, работа с арендаторами и продажа.
Поиск покупателя, привлечение финансирования, сделка купли-продажи с участием банка и последующее наполнение арендаторами.
Первый шаг
Начнём с контекста: цели, параметров актива, ограничений и приемлемого результата.